(一)登记申请的一般规定

1.不动产登记的申请人主体有哪些?

答：不动产登记的申请人主体为自然人、法人和其他组织。

2.申请人的身份证明材料有哪些?

答：申请人申请不动产登记提供的身份证明材料如下：

(1)境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证;身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿;

(2)香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证;

(3)台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证;

(4)华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;

(5)外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照;

(6)境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明;

(7)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明;

(8)境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

3.申请人申请不动产登记应当到哪里办理?

答：应当到不动产登记机构办公场所，向登记机构提交按统一格式填写的申请书及登记材料。海口市不动产登记设立三个受理点：

(1)海口市滨海大道42号海口市政府服务中心北楼一层不动产受理大厅(综合受理业务);

(2)海口市国贸二横路国土大厦(开发企业大宗业务);

(3)海口市海甸岛怡心路9号二楼房产交易大厅(房产交易转移业务)。

4.申请人无法到场该如何办理?

海口装修网提醒：可以委托代理人向登记机构申请登记。申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

(1)自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书;

(2)境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证;

(3)代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

5.无民事行为能力人和限制民事行为能力人能否办理不动产登记?

答：无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

6.监护关系证明材料有哪些?

答：监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

(二)不动产转移登记常见问题解答

1.不动产转移登记适用范围有哪些?

答：因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

(1)买卖、互换、赠与不动产的;

(2)以不动产作价出资(入股)的;

(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(4)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(5)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(6)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(8)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(9)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(10)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

2.办理国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记提交的申请材料有哪些?

答：国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：

(1)不动产登记申请书;

(2)申请人身份证明;

(3)不动产权属证书;

(4)国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：

①买卖的，提交买卖合同;互换的，提交互换协议;赠与的，提交赠与合同;

②因继承、受遗赠取得的，按照《不动产登记操作规范(试行)》1.8.6的规定提交材料;

③作价出资(入股)的，提交作价出资(入股)协议;

④法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料;

⑤共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议;共有份额变化的，提交份额转移协议;

⑥不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;

⑦因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

(5)已经办理预告登记的，提交不动产登记证明;

(6)划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件;

(7)依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证;

(8)法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

3.不动产转移登记已完成，如何领取不动产权证书?

答：由权利人(买方)凭身份证件和受理单到原不动产登记受理窗口领取不动产权证;原住建部门办理的房产登记尚未领取《房屋所有权证》的，请到海口市怡心路9号二楼房产交易大厅不动产登记发证窗口领取。

◆解决分散登记遗留问题

4.不动产统一登记后持有房屋所有权证、没有土地使用权证是否可以申请转移登记?

答：可以，房屋所有权人可凭着本人身份证、房屋所有权证先查询土地权属情况，具体办理情形：

(1)如查询到的土地权属清晰、已进行分割或分摊、土地性质系出让，先办理房地关联业务及登报遗失声明，再申请办理转移登记;

(2)如查询到的土地权属清晰、未进行分割或分摊的(即有大证，无小证)、土地性质系出让，先办理房地关联业务，再申请办理转移登记;

(3)如查询到的土地权属清晰、土地性质系划拨，先办理分摊划拨地补办出让手续，再申请办理转移登记;

(4)如查询到的土地权属不清晰、无宗地坐标或坐标不规范的，须先办理地籍调查确定权属，再申请办理转移登记。

5.在办理房地关联时，被告知房屋所对应的土地被抵押，能否申请过户?

答：土地使用权已经设立抵押登记，提供抵押权人的同意转移的书面文件可申请办理转移登记。

6.在办理房地关联时，被告知房屋所对应的土地被法院查封，能否申请转移登记?

答：土地查封的情况下，暂不能办理过户手续，需房屋所有权人向查封机关提出异议申请，待法院审理查明并出具解封文书后，方可办理转移登记。

7.申请人持有房屋所有权证，但土地使用权证仍登记在上手或上几手房屋所有权人名下，可否办理过户手续?

答：可以，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成国有土地使用权证记载权利人仍为原权利人，且因权利人下落不明等原因造成无法提供原土地证，现权利人申请房地统一登记(转移、换发)的，经登记机构核查土地登记情况后，现权利人出具承担有关法律责任的承诺，由登记机构登报，公告原土地使权证作废后，再为现权利人办理房地统一登记手续。

8.转让的已售公有住房房屋所对应的土地系划拨性质，该如何办理公有住房分摊划拨地出让手续?

答：市民可在海口市政务中心市国土局审批办窗口“一站式”办理。已售公有住房在二手房交易过程中，必须先行补办划拨地补办出让手续，补办完成后再向不动产登记中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。

◆一手(增量)房转移登记

9.办理一手(增量)房转移登记，买卖合同或商品房网签合同签订的付款方式为按揭购房的，可否只办理转移登记不办理抵押登记?

答：不可以。目前，我市对上述两项登记分别受理。下一步，将预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记一并申请，也就是俗称“期转现”。

10.买卖合同或商品房网签合同没有做商品房预告登记的，开发企业首次登记后可否直接办理增量房转移登记?

答：可以。

11.开发商不及时协助业主办理不动产权证怎么办?

答：如果开发商不按时申请办理产权转移登记，购房人可以按商品房买卖合同约定条款进行督促，或通过仲裁或诉讼程序后，根据生效的法律文书办理不动产权证。

12.开发企业已代小业主申请办理转移登记，且登记机构已为小业主核准发证的情况下，如果开发企业逾期不为权利人领证或开发企业已不存在，权利人可否领取不动产权证书?

答：权利人可持本人有效身份证明及受理回执前来窗口办理领证手续。没有受理回执的，可提交具结书，说明案件的相关权利人姓名、产权地址、遗失受理回执事由及相关的法律责任等内容。

◆二手(存量)房转移登记

13.什么情形下可以申请办理二手(存量)房转移登记?

答：已登记的不动产发生转移的，申请人可以申请办理二手(存量)房转移登记。

14.办理不动产买卖过户的转移登记能否单方申请?

答：不可以，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

15.办理共有的不动产转移登记必须所有产权人都到场吗?

答：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产，业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

16.办理的不动产买卖过户的转移登记，在未登簿前，存在一方反悔，能否单方申请撤回登记?

答：不可以，须买卖双方共同申请撤回。

17.买卖双方已申请办理转移登记手续后产生争议的，怎么处理?

答：当事人可先到不动产登记机构查询登记办理进度，登记机构未核准登记的，买卖双方共同提交撤回登记申请，已缴税费由双方到税务部门办理退费手续。如果申请登记的事项记载于不动产登记簿，不能再申请撤回登记的，建议循法律途径解决争议。

18.买房时候提交的身份证明系军官证，现能否提供身份证来申请转移登记?

答：可以，但需提供部队政治部出具的买房时提交的军官证件和现提交的身份证件系同一人的证明。

19.买房时用的系曾用名，现打算卖房，是否需要先申请名称变更登记在申请转移登记?

答：不需要，提供户口本证明名字变更即可。

20.夫妻一方凭民政部门备案的《离婚协议书》，可否单方申请将原登记在夫或妻一方名下的不动产过户至另一方名下?

答：不可以，不符合单方申请的情形。双方在签订离婚协议后，应当互相配合共同申请办理不动产权属转移登记。如一方拒不履行离婚协议，不配合将不动产过户至另一方名下的，另一方可向人民法院提起诉讼要求对方履行配合义务。

◆赠与登记

21.房屋赠与公证后未过户，赠与人去世，受赠人可否单方申请过户?

答：不能，不符合单方申请的法律情形。受赠人可选择如下两种方式申请过户：一是受赠人持经过公证的赠与合同与赠与人的所有法定继承人到不动产登记机构共同办理，赠与人的所有法定继承人到场签字认可赠与合同的效力并承诺同意履行赠与合同。二是受赠人持经过公证的赠与合同和赠与人的所有法定继承人同意履行赠与合同义务的公证书到不动产登记机构直接办理。

22.产权人想在自己的不动产权证书上加上子女名字，可以选择什么途径?

答：可以选择赠与或买卖两种途径先到税务部门办理纳(免)税手续，备齐转移登记申请材料到不动产登记机构申请办理转移登记，增加子女为房屋共有人。

◆继承、受遗赠登记

23.什么情形下应该办理继承登记?

答:不动产权利人死亡或者依法宣告死亡后，房屋由其他人继承的，继承人应当办理继承登记。

24.继承需要办理缴税吗?

答:法定继承不需要,但涉及遗赠的需提交缴税凭据。

25.继承、受遗赠申请不动产登记如何办理?

答：继承、受遗赠申请不动产登记分两种情形，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，申请材料较为简便;申请人未提交经公证的材料或者生效的法律文书的，程序较为繁杂，需全部法定继承人或受遗赠人到场进行继承材料查验。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认，并将拟登记的事项在不动产登记机构门户网站公示15个工作日。具体申请材料如下：

A.提交继承公证书或司法文书的申请材料有：

(1)不动产登记申请表;

(2)申请人(代理人)身份证明;

(3)不动产权证书;

(4)继承公证书(继承公证须在房屋属地进行公证);

(5)生效的法律文书(涉及因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的应提交);

(6)缴税税证明(涉及遗赠的应提交)。

B.未提交公证书或司法文书的申请材料有：

(1)所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明;

(2)被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的材料等;

(3)所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等;

(4)放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明;

(5)继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;

(6)被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;

(7)被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

(8)被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

(9)缴税证明(涉及遗赠的应提交)。;

(10)不动产登记具结书。

受理后，不动产登记机构认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

◆法律文书

26.是否只要持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定就可单方申请转移登记?

答：不是所有的生效法律文书都可以单方申请登记，根据《不动产登记暂行条例》第十四条，只有人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定具有设立、变更、转让、消灭不动产权利的效力，才可以单方申请转移登记。

27.哪些法律文书具有设立、变更、转让、消灭不动产权利的效力?

答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第七条，“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”实践中常见的包括遗产分割、夫妻共有财产分割、合伙财产分割过程中形成的生效法律文书。

28.持上述生效的法律文书单方申请需要提供哪些生效证明?

答：持人民法院作出的一审判决书、裁定书申请登记的，须提交一审法院开具的生效证明;持人民法院作出的二审判决书、裁定书申请登记的，须提交各方当事人签收的送达回证;持调解书或仲裁委出具的裁决书申请登记的，凭生效证明或各方当事人签收的送达回证均可。

29.生效法律文书不具有设立、变更、转让、消灭不动产权利的效力，如何申请登记?

答：生效法律文书作出后，如对方配合履行的，可共同向登记机构申请登记;如对方拒绝履行生效法律文书，申请人可以根据《民事诉讼法》相关规定向人民法院申请强制执行，登记机构将根据人民法院的协助执行要求办理登记事项。

30.根据人民法院协助执行文书办理的登记事项，申请人是否仍需要按规定缴纳税费及土地出让金(如涉及)后，方可领取不动产权证?

答：需要。

(三)提供虚假材料的法律责任

1.申请人提供不实材料应承担什么法律责任?

答：根据《刑法》及《不动产登记暂行条例》等法律法规的相关规定，办理不动产登记，申请人应对申请材料的真实性负责;申请人伪造有关证件、文件等非法手段骗取登记，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.伪造、变造不动产权证书或者买卖、使用伪造、变造的不动产权证书的法律责任是什么?

答：伪造、变造不动产权证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违法治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

以上就是海口装修网为您分享的关于2017海口不动产政策详情解答，希望能帮助到大家。